Reclamar Gastos Hipotecarios
El Tribunal Supremo ha dejado claro que los consumidores pueden reclamar la devolución de los gastos hipotecarios pagados por la formalización del préstamo, ya que han sido considerados abusivos y nulos.
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Los gastos hipotecarios son aquellos relacionados con la formalización de la hipoteca (tasación, registro, notaría y gestoría), y actualmente el Tribunal Supremo ha dictaminado que estos fueron indebidamente cobrados a los consumidores y por tanto, se puede reclamar su importe a la entidad financiera con la que se firmó el contrato.
Las facturas a devolver serán íntegramente la de tasación del inmueble, la del Registro de la Propiedad, la de honorarios de la Gestoría tramitadora de la hipoteca y el 50% de lo pagado en la Notaría. Así como los intereses generados por dichos importes desde la fecha en la que se realizó el pago. A continuación, te presentamos nuestras inmejorables condiciones de reclamación:
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Gastos Hipotecarios que se Pueden Reclamar
Los gastos hipotecarios son aquellos costes que se generan al momento de formalizar una hipoteca. Entre ellos, se encuentran los honorarios de notaría, los costes de registro de la propiedad, los gastos de gestoría y de tasación del inmueble.
En muchos casos, estos gastos han sido asumidos por el consumidor, cuando legalmente deberían haber sido pagados por la entidad financiera, cómo así ha dictaminado el Tribunal Supremo en reiteradas ocasiones en 2015 y 2019. Nuestros abogados para reclamar gastos de hipoteca, te ayurán a recuperar el dinero de más que te cobraron al solicitar tu hipoteca.
¿Quién Puede Reclamar los Gastos de Hipoteca?
Cualquier consumidor suscriptor de una hipoteca de fecha anterior a 2019.
Prácticamente todas las hipotecas contratadas antes de 2019 están afectadas por la cláusula abusiva en la que se estipula que el deudor debe asumir los gastos derivados de la formalización del préstamo hipotecario. No importa que la hipoteca haya sido contratada en los años 90, se puede reclamar igual.
También puede reclamar ya esté la hipoteca activa o no. Se puede reclamar incluso si la vivienda hipotecada se ha vendido con posterioridad.
Documentación para Reclamar Gastos Hipotecarios
Para poder reclamar con éxito es imprescindible aportar la siguiente documentación:
– Escritura de la hipoteca, junto a las correspondientes novaciones, ampliaciones y/o modificaciones de la misma.
– Facturas vinculadas a la hipoteca:
-
- Registro de la Propiedad.
- Notaría.
- Tasación.
- Gestoría.
¿Hasta cuando se pueden reclamar los gastos de hipoteca?
Preguntas Frecuentes
La sentencia del Tribunal Supremo sobre los gastos de hipoteca
En diciembre de 2015, el Tribunal Supremo resolvió que era abusivo que los bancos impusieran todos los gastos de formalización de la hipoteca a sus clientes. Aunque esta sentencia fue un paso crucial, no se determinó en su momento cómo se debían repartir esos gastos entre el banco y el consumidor. Después de un largo proceso judicial, el Tribunal Supremo finalmente dictaminó que:
- El banco debe asumir los gastos de registro de la propiedad, la gestoría y la tasación, además de la mitad de los gastos notariales.
- El consumidor es responsable de la otra mitad de los gastos notariales y del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
Este reparto es aplicable a todas las hipotecas firmadas antes de junio de 2019. A partir de esa fecha, con la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, se establece quién debe pagar cada gasto de formalización. En las hipotecas más recientes, los bancos son responsables de los gastos de notaría, inscripción en el registro de la propiedad y gestoría, mientras que el consumidor solo asume el coste de la tasación y las copias de la escritura.
Más tarde, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en su sentencia del 16 de julio de 2020 (Asuntos C-224/19 y C-259/19), ha ratificado tu derecho a recuperar todos los gastos relacionados con la formalización de tu hipoteca. Esto incluye los costos de notaría, registro, gestoría y tasación, los cuales podrían alcanzar hasta 3.000€. El banco que te concedió la hipoteca está legalmente obligado a devolverte esos montos.
Las más recientes resoluciones del Tribunal Supremo también confirman esta obligación. En particular, las sentencias de Pleno nº 44, 46, 47, 48 y 49/2019, de 23 de enero, han reforzado que los bancos deben reembolsar los gastos hipotecarios, estableciendo un precedente claro en favor de los consumidores.
¿Qué gastos que pagaste de más puedes recuperar?
Los gastos de formalización de una hipoteca incluyen los aranceles de notaría, registro, honorarios de gestoría, tasación e impuestos que pagaste al firmar tu préstamo hipotecario. Estas facturas, generalmente, están adjuntas a la escritura de la hipoteca.
Después de años de incertidumbre, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), en su sentencia de julio de 2020, ha establecido que si la cláusula de gastos hipotecarios es declarada nula, será el banco quien deberá asumir dichos gastos, a menos que alguna normativa española establezca lo contrario.
Dependiendo del importe de tu hipoteca, podrías obtener entre un 1% y un 3% del total en concepto de gastos recuperables, que incluyen:
- Gastos de notaría: entre 500 y 800€
- Registro de la propiedad: entre 300 y 500€
- Gestoría: entre 600 y 900€
- Tasación: entre 800 y 1,500€
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¿Quién debe pagar cada gasto al abrir una hipoteca?
Durante mucho tiempo, los bancos impusieron de manera abusiva los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación a los consumidores, cuando estos no estaban legalmente obligados a asumirlos.
Esta práctica ha sido reconocida como engañosa y, gracias a ello, ahora es posible reclamar la devolución de esas cantidades. Desde 2019, la normativa ha aclarado que los consumidores solo deben pagar los gastos de tasación y las copias de la escritura que soliciten para sí mismos.
Te contamos quien debe ocuparse de pagar cada uno de los gastos de la hipoteca:
- Notaría: Los gastos relacionados con la escritura del préstamo hipotecario se dividen entre el banco y el consumidor.
- Tasación de la vivienda: Es responsabilidad del banco.
- Registro de la propiedad: La inscripción de la hipoteca debe ser pagada por el banco.
- Gestoría: Si la intervención fue impuesta por el banco, este debe cubrir los gastos de gestoría.
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Según la ley, este impuesto debía ser pagado por el consumidor. Sin embargo, tras la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario en 2019, los gastos se reparten de manera diferente:
- Notario, registro y gestoría: Los asume el banco, excepto las copias de la escritura que solicite el consumidor.
- Tasación: Debe abonarla el consumidor.
- IAJD: Ahora es el banco quien debe asumirlo.
Se puede recuperar los gastos de una hipoteca cancelada
Sí, aunque la hipoteca esté liquidada, si la cláusula es nula, no hay límite de tiempo para solicitar su nulidad.
Los plazos para reclamar las cantidades, sin embargo, siguen en proceso de clarificación, aunque el Tribunal Supremo estima que no finalizarían antes de abril de 2024. Tráenos tu hipoteca, y evaluaremos si puedes reclamar y cuánto podrías recuperar.
Proceso para reclamar los gastos hipotecarios
El procedimiento para reclamar los gastos hipotecarios comienza con una solicitud formal ante el servicio de atención al cliente del banco, adjuntando todos los documentos relevantes como la escritura del préstamo y las facturas de los gastos incurridos. Si el banco no responde satisfactoriamente o rechaza la reclamación dentro del plazo estipulado, usualmente dos meses, el siguiente paso es presentar una queja ante el Banco de España o iniciar un procedimiento legal.
Es vital mantener toda la documentación organizada y accesible y buscar asesoramiento profesional para asegurar que la reclamación esté bien fundamentada y se actúe con prontitud, ya que existen plazos específicos para presentar estas reclamaciones. Además, es crucial estar preparado para posibles rechazos iniciales y conocer las instancias superiores a las que se puede escalar la reclamación si es necesario.
Esperamos que este artículo te haya proporcionado información valiosa sobre qué bancos están obligados a devolver los gastos hipotecarios y cómo proceder para realizar una reclamación exitosa. Si necesitas asistencia profesional, no dudes en contactarnos; en EG Servicios Jurídicos, nuestros especialistas en derecho hipotecario y bancario están disponibles para ayudarte a navegar este proceso.
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¿Cómo se calculan los gastos de hipoteca?
Los importes aproximados de los gastos varían en función del valor de la propiedad hipotecada y del monto del préstamo. A mayor valor, más elevados serán los gastos.
Para un préstamo hipotecario de 150.000€, los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación pueden rondar los 1.000€, sin incluir impuestos.
¿Y la comisión de apertura? ¡También puede ser abusiva!
Aunque en 2019 el Tribunal Supremo consideró que la comisión de apertura no era abusiva, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha ido más allá. Ahora, para que una comisión de apertura sea válida, debe ser completamente transparente. Los tribunales deben evaluar si el consumidor pudo comprender las implicaciones económicas de esta comisión y si se le explicó claramente que su propósito era cubrir los gastos de estudio y tramitación de su solicitud de préstamo.
Hipoteca y seguro de prima única: otro abuso frecuente
Muchas hipotecas firmadas antes de 2019 también obligaban a los clientes a contratar un seguro de vida vinculado al préstamo y a pagar la totalidad de la prima de una sola vez. Este monto se incluía dentro del total prestado, lo que resultaba en un aumento tanto de las cuotas mensuales como de los intereses a pagar. Para el banco, esto suponía un beneficio adicional, ya que cobraba el importe total del seguro de inmediato y luego también recibía intereses sobre esa cantidad.
Sin embargo, las normativas son claras: los bancos no pueden vincular obligatoriamente seguros a los productos financieros. Si te obligaron a contratar un seguro como condición para concederte la hipoteca, es un abuso y tienes derecho a reclamar una compensación.
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Mejoras para el consumidor con la Ley Hipotecaria de 2019
En marzo de 2019, la nueva Ley Hipotecaria introdujo medidas para mejorar la protección del consumidor, destacando la transparencia en los contratos hipotecarios. Estas son algunas de las medidas más relevantes:
- Información previa: 10 días antes de la firma de la hipoteca, el banco debe proporcionar documentación detallada.
- Ficha europea de información normalizada: Este documento debe incluir toda la información clave del préstamo y ajustarse al perfil del cliente.
- Documentación vinculante: La información presentada en la oferta debe ser respetada por el banco si acepta la propuesta.
- Acta notarial gratuita: Antes de firmar el contrato, el cliente debe reunirse con un notario que verificará la documentación y resolverá sus dudas. Sin este paso, el contrato no puede ser firmado.
- Distribución de los gastos: La ley establece que los gastos notariales, de registro y de gestoría los debe asumir el banco, mientras que los gastos de tasación corren por cuenta del consumidor.
Protección adicional del TJUE en 2020
En julio de 2020, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dictaminó que los gastos de formalización de la hipoteca deben ser asumidos por el prestamista, es decir, el banco, salvo que la normativa nacional indique lo contrario. Esto refuerza la protección del consumidor y abre más oportunidades para reclamar los gastos indebidos.
Quién tiene derecho a reclamar
Si usted es titular de una hipoteca y abonó gastos como los de gestoría, registro, notaría, el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), y comisión de apertura, debe saber que estos han sido considerados cláusulas abusivas. En consecuencia, si aún se encuentra dentro del periodo estipulado por la ley, tiene la opción de solicitar la devolución de estos pagos. de la cláusula como abusiva y, en caso afirmativo, se anulará, permitiendo recuperar las cantidades pagadas de más.
Periodo para presentar la reclamación
El plazo para solicitar el reembolso de gastos vinculados a cláusulas reconocidas como abusivas es de cinco años a partir del momento en que se tenga conocimiento de su carácter abusivo.
En relación a cláusulas específicamente declaradas abusivas, como los gastos de gestoría, registro, notaría e impuesto AJD, el plazo inicia a partir del 21 de enero de 2016, fecha en la que se divulgó la sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015 que estableció su naturaleza abusiva.
¿Cuánto me debe devolver el banco por los gastos hipotecarios?
La cantidad que un banco debe reembolsar a un cliente por la aplicación de cláusulas abusivas dependerá del monto del préstamo. Por ejemplo, en un préstamo de 150,000 euros, el reembolso por gastos adicionales podría ser de aproximadamente 1,500 euros.
¿Qué hacer si el banco no te devuelve los gastos de hipoteca?
Si el banco no te ha reembolsado los gastos de hipoteca que te corresponden según la ley española, es crucial que conserves toda documentación relacionada con tu hipoteca y las interacciones con tu banco, ya que será vital en cualquier proceso de reclamación. Dependiendo de tu situación y de la respuesta del banco, podrás elegir la mejor ruta para resolver el conflicto.
En caso de dudas sobre la aplicación de cláusulas abusivas en tu contrato hipotecario o necesitas ayuda para revisar las cláusulas de tu hipoteca, no dudes en contactarnos. En Apolo Abogados, somos especialistas en la devolución de gastos hipotecarios. ¡Contáctanos!
¿Qué bancos están obligados a devolver los gastos hipotecarios?
Los bancos obligados a devolver los gastos hipotecarios son aquellos que incluyeron en sus contratos cláusulas ahora consideradas abusivas, que imponían al cliente la totalidad de los gastos de formalización del préstamo. Esta responsabilidad de devolución varía dependiendo del contexto específico de cada hipoteca, tomando en cuenta aspectos como la fecha de firma del contrato y las condiciones particulares del mismo. Así, cualquier consumidor que se haya visto afectado por estas cláusulas tiene derecho a iniciar un proceso de reclamación, sin importar el banco con el que haya contratado la hipoteca.
Instituciones como Cajamar y Kutxabank han sido específicamente condenadas a reembolsar estos gastos por cláusulas abusivas. Tras la sentencia 705/2015 del Tribunal Supremo, otros bancos como BBVA, Banco Popular, Bankia y Liberbank también han sido obligados a devolver los importes cobrados indebidamente.